逾越特朗普，“榜首女婿”的房地产帝国揭秘
2018年，库什纳宗族来到了一个转折点。
此刻间隔贾里德·库什纳担任白宫高级顾问已有一年，而库什纳宗族的房地产公司——库什纳公司（Kushner Companies）正面对多方面的应战。
在总部地点地新泽西州，公司在泽西市Journal Square的高端公寓开发项目堕入阻滞，公司就此对泽西市及其市长提起诉讼，指控他们出于“政治歹意”企图使项目违约。而公司最急迫、最大的要挟仍是在曼哈顿：一笔12亿美元的债款将于2019年2月到期，这笔债款事关公司中心财物50.5%的股份，这处财物便是坐落曼哈顿中城第五大路666号一栋41层的作业楼。
六年后，库什纳宗族成功改变了局势。
01
本年夏天，泽西市两座64层开发项目中的一座已封顶。坐落迈阿密市中心一栋30层、420个单元的公寓大楼于10月初竣工，这是他们在佛罗里达州的第二个开发项目。
几天后，OpenAI租下了他们坐落曼哈顿下城历史悠久的普克大厦（Puck Building）一半以上的作业空间（据知情人士泄漏，这家开发了ChatGPT的公司付出的租金达每平方英尺140美元，远高于前租户纽约大学付出的31美元）。公司在2018年晚些时分售出了第五大路666号99年的租约（该修建现更名为“660 Fifth Avenue”），处理了债款问题。
这一切让库什纳宗族重振了他们在新泽西州的房地产公司。
《福布斯》深入查询了数十份债款文件、产业契约和财政发表文件，并采访了15位房地产专家和生意人，自2016年以来初次预算了库什纳宗族的财物。据《福布斯》估量，库什纳公司的价值现在到达29亿美元，简直是特朗普中选时10亿美元估值的三倍，也高于特朗普现在22亿美元的房地产出资组合估值。
库什纳宗族的总财物估量达71亿美元，高于2016年的18亿美元。
这傍边包括库什纳公司、价值至少1亿美元的八处个人房产股权，以及贾里德和约书亚的出资公司。宗族大家长查尔斯及其妻塞丽尔一起具有这家市值近30亿美元的公司20%的股份，其余部分由四名子女贾里德、约书亚、达拉和妮可共享。
除了持有库什纳公司20%的股份外，贾里德仍是新建立的私募股权公司Affinity Partners的一切者，该公司得到了沙特阿拉伯主权财富基金的支撑，据《福布斯》预算，这足以使其价值到达至少9亿美元。
他的弟弟约书亚（回绝支撑特朗普，并与模特卡莉·克劳斯成婚）也成为一名口碑不错的危险出资者，发明出了自己的财富。
《福布斯》估量，约书亚在其危险出资公司Thrive Capital的股份价值约为35亿美元，该公司前期出资了Instagram、Spotify和OpenAI。他还在Thrive总部地点的普克大厦具有价值4000万美元的顶层公寓，并在马里布和迈阿密具有房产。约书亚不仅是最富有的库什纳宗族成员，也是美国最富有的400人之一。
2014年，约书亚、查尔斯和贾里德·库什纳在《纽约观察家报》（The New York Observer）的一次活动上。贾里德在参加特朗普政府前一直是该报的一切者。图片来历：Patrick McMullan / Getty Images
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虽然两兄弟一再登上头条，但其宗族房地产事务的复苏大体上却未被外界留心。
2017年贾里德脱离公司参加特朗普政府后，其现年70岁的父亲查尔斯（仍为项目供给咨询，但不担任正式职务）将办理权交给了非宗族成员、前出资银行家洛劳伦特·莫拉利（Laurent Morali），后又交给了现年41岁的小女儿妮可，二人现在别离担任公司首席执行官和总裁。
这对低沉的伙伴极力避开特朗普任职期间公司所面对的高度媒体重视，库什纳宗族表明，这种重视搅扰了公司的事务来往。库什纳公司会集精力免除那些最有危险的出资（大多是贾里德掌管期间敲定的项目），并构成一种更精简的新战略。这意味着要出售大部分坐落纽约市的高价作业地产及财物（莫拉利称纽约市对商业“不友好”），回归让宗族成功起步的公寓事务——从头稳固在新泽西州的根基，再向其他区域扩展。
“库什纳公司仍会将要点放在扩展咱们遍及15个州、逾越27,000套多户型公寓的出资组合，”莫拉利经过电子邮件向《福布斯》表明。（该宗族成员均回绝与《福布斯》进行揭穿对话。）
在进入纽约市之前，库什纳公司以所持财物遍及新泽西州而出名，现在其财物在地理上的散布要愈加多样化。
《福布斯》估量，该公司挨近一半的房地产价值会集在巴尔的摩-华盛顿大都会区和阳光地带的公寓，库什纳公司自2021年以来在这些当地购入了近10,000套公寓。还有相似份额的价值会集在新泽西州，公司在那里开发并改造了其持有多年的购物中心、酒店和作业楼。公司仍有不到10%的财物在纽约市，其价值首要会集在一处要害财物上：普克大厦。
“这是他们在出资战略上的一个显着转向，”估值和咨询服务公司Otteau Group首席经济学家、新泽西房地产职业资深人士杰弗里·奥托（Jeffrey Otteau）表明。
03
约瑟夫和雷伊·库什纳是来自白俄罗斯的大屠杀幸存者和难民，1949年携幼女琳达抵达纽约。这对配偶在美国又生育了三名子女：查尔斯（姓名来历于他在大屠杀中逝世的舅舅）、穆雷和埃丝特。
大约在1954年，即查尔斯出世那一年，这个现代正统犹太家庭和其他难民一道搬到了新泽西州的伊丽莎白市。这些难民在房地产范畴积累了财富，被称为“大屠杀建造者”（The Holocaust Builders）。正是在新泽西，约瑟夫开端了他的公寓建造事业，查尔斯常常随他前往施工现场。在顶峰时期，约瑟夫在新泽西州具有并办理着约4000套公寓。
1979年查尔斯从霍夫斯特拉大学法学院结业后，便参加父亲的房地产公司。但他不想仅仅制作房子，还想收买地产。他压服父亲在1985年一起创办了库什纳公司，但约瑟夫在他们购得首个地产后不久就因中风逝世，查尔斯只得单枪匹马。（他的弟弟穆雷也创办了自己的房地产公司，《福布斯》未对其估值。）
之后，查尔斯还开端在纽约、宾夕法尼亚和佛罗里达等地购买公寓楼。到2004年，库什纳公司具有25,000套公寓，成为新泽西州最大的公寓一切者之一。
同年，查尔斯承认了提交虚伪税务申报表、向联邦选举委员会虚伪陈说竞选捐款、报复一名协作证人的指控。次年，他被判入狱，他的律师老友艾伦·哈默（Alan Hammer）暂时接管了公司。查尔斯于2006年出狱，不久后便将办理权交给其时26岁的长子贾里德，一起仍积极参加公司事务。
04
贾里德摩拳擦掌，预备将公司带向新方向。
他的战略与之后成为他岳父的特朗普曾用过的一招相似：特朗普从皇后区转战曼哈顿，获得了成功。贾里德想带领父亲老成持重的地产帝国走出新泽西，到纽约市开发夺意图项目。对贾里德而言，这意味着要将老旧作业楼转型为超现代的综合体，也代表着公司从半个多世纪都卓有成效、心无旁骛专心于公寓的战略转向更具多样性的开展方向。
2007年1月，库什纳公司收买了第五大路666号的41层作业楼，贾里德的年代由此敞开。买卖价值18亿美元，其间17.5亿美元是经过举债付出。这是其时全美最贵重的作业楼收买买卖，查尔斯的长时间协作伙伴、食物进口巨子乔治·盖勒特（George Gellert）为债款供给了一起担保。
库什纳宗族方案将大楼划分为作业和零售空间，然后发明更高的价值，而其时对该地产的点评的确也显现其价值或许高达30亿美元。不久后，库什纳宗族又在芝加哥购买了另一座作业楼。
同年9月，公司售出近17,000套公寓（包括约瑟夫·库什纳制作的部分房产），以19亿美元出售给多户型住所公司Morgan Properties和稳妥巨子AIG。时任公司署理主席哈默在承受职业出版物《Yield PRO》采访时表明，他们期望削减办理大巨大住所出资组合的费事。
“按我的了解，（查尔斯）刚出狱，在贾里德的劝说下觉得需求进步公司知名度，脱离不怎么上档次的‘B’类公寓事务，” Morgan Properties的亿万富豪老板米切尔·摩根（Mitchell Morgan）表明。“他们花18亿美元只买了第五大路666号这一栋楼，而我花了19亿美元买了16,800套公寓。咱们买的时分正值商场顶峰，但他们的入住率下降，我这边的入住率却保持在90%以上。”
查尔斯在2018年承受CNN采访时表达了不同的观点：“是我推进贾里德达到这笔买卖的，”他说，并称这笔收买“机遇糟糕，判别失误。”
不管职责在谁，这笔买卖都做得不是时分。金融危机袭来，库什纳宗族的猜测失败。
2008年，曼哈顿的作业楼租金暴降，第五大路666号大楼的入住率下降至89%，比借款承销组织的预期低9%。到2011年，其净经营收入削减近一半，公司简直要拖欠债款。库什纳宗族在2008年至2012年间以11亿美元的总价出售了大楼的零售空间，并为作业空间从头融资，然后减轻了丢失。
在2022年回忆录中，贾里德·库什纳称抢救第五大路666号大楼是他商业生计中“最大的应战”。图片来历：Stephen Chernin / Stringer / Getty Images
到那时，贾里德已开端多面下注，以防止丢失。虽然公司仍在购买作业楼，包括2013年以2.4亿美元在布鲁克林买下的六栋作业楼的组合，但也在2011年至2016年间在中大西洋和中西部六个州购买了数千套次新公寓。
到2016年他开端参加特朗普总统竞选时，库什纳宗族的事务已与他接手时大不相同。库什纳公司持有20,000套公寓的股份——比2005年查尔斯完毕掌握时少5000套，其间一半以上是在之前五年内购买的。此外，公司还在六个州具有1300万平方英尺的作业、工业和零售空间。
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贾里德迁至华盛顿后，公司翻开了新篇章。
妮可在拉夫·劳伦的构思部分作业了十年，2015年才参加公司。2016年，宗族将参加公司八年的莫拉利选拔为总裁。
莫拉利着手进行整理作业。
他聘请了摩根士丹利和黑石（Blackstone）子公司的高管，提高公司的组织化水平。之后，他出售了纽约市的单薄财物，包括库什纳公司持有不到两年的耶和华见证会总部的股份。2018年8月，公司将第五大路666号的99年租约出售给博枫财物办理公司（Brookfield Asset Management），预付款为13亿美元。虽然宗族未能完成对这座大楼的雄伟规划——他们曾方案将它撤除，新建一栋1400英尺高的奢华摩天大楼，但未能招引出资者——但最少收回了大部分初始出资。库什纳宗族依然具有该大楼长时间地租的一切权权益，《福布斯》估量其价值简直为零。
这笔买卖使公司得以重回底子，从头开端在新泽西州开发地产。公司逐渐向东南海岸开展，在2019年以11亿美元购买了坐落华盛顿特区和巴尔的摩区域的6030套公寓。“他们终究完成了180度的大转弯，”摩根弥补道。
次年夏天，莫拉利招集团队，群策群力。新冠疫情期间，美联储将利率降至挨近零，他以为扩张的机遇到了。人口结构的改变和阳光地带较低的税率促进他设立了一个方针：出售旧财物，一起在南部和东南部收买新财物——但要避开房地产最兴旺的区域。纳什维尔和奥斯汀等超级炽热的商场被黑石和喜达屋（Starwood）等超大房地产组织占有，这两家公司每一家的规划最少都是库什纳公司的三十几倍。但它能够在次级商场竞争，比方孟菲斯或休斯顿的市郊。团队评论出了20个方针区域，并差遣代表到当地寻觅买卖时机。
“在一级商场上，你能够涣散出资，危险也会小些；但次级和三级商场危险峻大些，由于需求驱动要素会形成动摇。但报答或许也会更高，”房地产生意公司Marcus & Millichap的生意人约翰·汉密尔顿（John Hamilton）表明。
2020年至2021年期间，库什纳宗族斥资近15亿美元，在南部的阿拉巴马州、北卡罗来纳州、田纳西州和得克萨斯州等地购买了8000多套房产。他们还以大幅扣头出售了芝加哥那栋经营不善的作业大楼，并出售了在马里兰州的近6000套公寓，其间大部分是较老旧的低收入公寓，已成为公司的烫手山芋。
ProPublica和《纽约时报》在2017年进行了一项查询，揭穿这些公寓存在保护不善、鼠患严峻和催收手法强硬的状况。该州总查看长在2019年建议诉讼，指控库什纳公司的租借行为存在“不公平或诈骗成分”。（2021年，法官做出了对库什纳公司晦气的判决，但该公司以近5.9亿美元的价格将这一出资组合卖给了多个买家——比2012年的收买价高出46%——一年后付出了325万美元，与州政府达到宽和）。
查尔斯在20世纪80年代买下了普克大厦的部分股权，十年后又增持了股份。现在，它已成为公司的旗舰财物之一。图片来历：Barry Winiker / Getty Images
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自2021年莫拉利成为首席执行官、妮可成为总裁以来，库什纳公司以更大的力度押注南边。
据与库什纳宗族关系密切的人士泄漏，两人协作无间，莫拉利更多专心于买卖和出资，而妮可则专心于新开发项目和规划。
开发商阿舍·阿贝塞拉（Asher Abehsera）曾与库什纳公司协作多个项目，他描绘具有金融布景和买卖特长的莫拉利是“一个百宝箱”。常常署理库什纳宗族的房地产律师乔恩·梅卡尼克（Jon Mechanic）对妮可的描绘则是她“知道什么可行，什么不可行”。他还说，“在这样的家庭中长大，房地产现已刻在你的基因里了”。
这对伙伴的互补战略正在见效。他们重视的另一个区域是南佛罗里达，贾里德、约书亚和他们的爸爸妈妈都在那里具有房产。公司在房价较低时购买土地，然后在价格飙升时出售部分地块获利，并使用保存下来的地块与包括Block Capital Group在内的当地协作伙伴协作开发了两处房产，内部共有500多套奢华公寓。公司正方案在Surfside再建72套租借公寓，并在劳德代尔堡Brightline火车站对面具有一块令人垂涎的地皮。
即便是在路易斯安那等商场较单薄的州，分析师们也以为库什纳公司的挑选很恰当。“他们的出资标的很有战略意义，”Marcus & Millichap常驻巴吞鲁日的汉密尔顿说。“他们在路易斯安那州出资的那些商场历来都有着不错的基本面，他们或许正从一些适当不错的报答中获益。”
库什纳公司在2020年利率较低时，经过房地美（Freddie Mac）支撑的债款为自己在南部的大部分出资供给资金，由此确定固定利率，对冲了加息。2022年美联储开端加息时，这成了公司的救命稻草。曾经，公司更多依托外部协作伙伴来分管部分项目危险，而现在，它在自己最大的财物中持有更多的股份。
虽然库什纳公司近来将注意力转向了南部，对曼哈顿期望幻灭，还在曩昔一年里出售了曼哈顿11栋小型公寓楼的股份，但它一起也从头聚集自己的大本营——接近的新泽西州。
库什纳公司正在这个“花园州”开发已持有数十年的土地，并将一座商场、泽西海岸的酒店以及老旧作业楼（包括公司在Florham Park旧总部的一处房产，该房产拖欠债款，据称房顶还漏水）改形成公寓，以适应市郊的开展浪潮。
本年春天，库什纳公司推出了Livana，并以该品牌在全州制作高级花园式公寓综合体，现在已竣工852套，还有1659套在建。其间一些将建在公司持有数十年的高价值市郊土地上（在市郊往往很难获得制作住所的分区答应）。
“他们总是买得很合算，即便有时失手，往往也能转运。他们的确在行。”生意公司AEBOV的创始人兼总裁丹尼尔·特罗普（Daniel Tropp）这样点评道。
在美国人口密度最高的新泽西州加倍押注的确是明智之举：自2021年头以来，该州的租金增速每季度都逾越全美均匀水平，在曩昔一年里上涨了3%，均匀每月达2320美元，而全美均匀月租金为1558美元。
库什纳公司敞开了新纪元，最明显的标志便是坐落泽西市的超大项目One Journal Square总算启动了建造。
该公司在2020年与当地政府完毕了长时间纷争，达到一项协议，两年后，这一综合体项目破土动工。贾里德早在2015年就购买了该地块，延迟数载后，两栋64层玻璃摩天大楼中的一栋在本年夏天竣工，另一栋估量将在2026年竣工。该项目将包括40,000平方英尺的零售空间（租给了Target）以及1723套奢华公寓，已竣工的那栋大楼将于下一年头开端预租。库什纳公司和其协作伙伴Gellert已向该项目投入至少8亿美元，库什纳公司估量持股80%。
“他们是较早看好泽西市远景的人之一，”奥托说。“最初并不能预见这会稳赚不赔，由于在那之前，那个当地还有些惨淡。”
不过，这个开发项目或许超出了许多泽西市居民的承受才能。美国人口普查局的数据显现，泽西市简直一半的租房者要将至少30%的收入花在房租上。在全国住宅缺少的布景下，库什纳这样的殷实出资者和宗族遭到了责备，他们被指购买低收入社区的土地和房产，举高租金，揉捏当地居民的生存空间。本年8月，泽西市经过了一项法则，要求Journal Square部分新建公寓楼留出10%的单元作为可担负性住宅，但该规则不适用于库什纳宗族的One Journal Square，看起来该项意图一切公寓都将按商场价租借。
当然，并非每一笔出资都获得了成功。
库什纳宗族在贾里德掌舵时购买了年代广场的零售地产，本年5月，该地产因债款违约而被法拍出售。而跟着纽约市作业楼商场持续低迷，库什纳公司在布鲁克林DUMBO区改造的三栋作业楼中约50%的股份也体现欠安。
此外，在刚刚曩昔的大选中，贾里德将重心放在了他的私募股权公司，并表明不会在特朗普的第二届政府中任职，但特朗普胜选后，库什纳公司或许会再次遭到密布的重视，影响其达到优质买卖的才能。
让库什纳宗族发家致富的地产帝国都将持续强大。在库什纳宗族的中心商场，租金仍在上涨，利率下降也将使那些体现杰出的物业更简单盈余，也会下降新开发项意图本钱。库什纳宗族的出资组合也或许会持续逾越贾里德的岳父——特朗普的出资组合已阻滞不前，现在首要会集在高尔夫沙龙和交际媒体。
伊万卡夫家的财富远景好像愈加光亮。在2022年One Journal Square的奠基仪式上，贾里德的妹妹妮可发表了讲演，回忆库什纳宗族不断获得的成功：“我的祖爸爸妈妈是大屠杀幸存者，1949年来到美国。他们没有钱，只要一个年幼的孩子和远大的期望。一路走来，咱们历经艰苦，终有所成。”
本文译自：
https://www.forbes.com/sites/monicahunter-hart/2024/10/27/the-kushners-real-estate-empire-is-now-worth-more-than-trumps/
文：Monica Hunter-Hart and Giacomo Tognini
翻译：Lemin
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头图来历：Getty Images